|
Покупка комнаты - коммунальная специфика
Процедура приобретения комнат имеет ряд отличительных
особенностей. А при подборе варианта необходимо учитывать и
специфические факторы, существенно влияющие на потребительские
качества такого жилья.
Прежде чем приступить к изучению вариантов, определитесь, что
для вас важнее: цена, метраж, район или условия проживания?
Подводные булыжники
При подборе комнаты в `коммуне` нас не может не волновать состав
соседей. Одно дело, если места общего пользования вам придется
делить с интеллигентной пожилой парой и соседом-холостяком, не
вылезающим из командировок. Совсем иное, если у вас под боком
проживают гостеприимные носители вредных привычек, пара комнат
сдана под студенческую коммуну. А в самой маленькой `боковушке`
ютятся темпераментные переселенцы из южных регионов, активно
решающие проблему демографического кризиса нашего стареющего
города, – и позитивный результат их усилий, прирастающий с
каждым годом, неизбежно выплескивается в коридор и на кухню со
своими простыми детскими радостями. Впрочем, даже если вы после
длительных поисков смогли выбрать комнату в `тихой` квартире,
настройтесь философски. Все течет, все изменяется, в том числе и
состав соседей. Далее – лотерея.
Определить количество зарегистрированных на сегодня в квартире
жильцов вы можете по справке формы 9. Ее, как и ряд других
документов, желательно запросить у продавцов заблаговременно –
еще до внесения залога, во избежание неприятных сюрпризов. К
тому же целесообразно навестить облюбованный уголок вечером,
когда все проживающие `по факту` соседи в сборе – для более
подробного знакомства с потенциальным окружением.
Если опыта коммунального быта у вас нет, уточните еще при
просмотре: где будет ваше место на кухне, каков порядок
пользования ванной, где сушат белье, как оплачивается
электричество, каков график уборки МОП и прочие мелочи, о
которых не задумываешься в отдельной квартире, но которые надо
знать заранее, заселяясь в «коммуну».
Квартиры исторического центра часто лишены необходимых удобств.
Поэтому при подборе комнаты важно особенно внимательно изучить
если не техпаспорт (его могли и не заказать заблаговременно), то
хотя бы справку формы 7. В этих документах обозначены все
`легальные` удобства. А то, что в них не указано, но
присутствует в квартире (ванна, душ, водонагреватель),
установлено без согласований и часто - с существенными
нарушениями санитарных норм. Такие `партизанские
усовершенствования` в любой момент могут оказаться `вне закона`
и будут подлежать ликвидации.
Изучая справки, обратите особое внимание на неприватизированное
жилье соседей. Если граждане просто не торопились с оформлением
своей доли в собственность, а теперь форсируют этот процесс –
беды нет. А вот если они умудрились уже использовать свое
однократное право приватизации и снова оказались на
государственных квадратных метрах – вы рискуете стать заложником
нового жилищного законодательства. В соответствии с ним комнаты
такого `пожизненного` муниципального жилфонда превращают всю
коммуналку в крайне сложно расселяемую. Даже если будет принят
соответствующий закон и определен порядок выкупа подобных комнат
у государства, такие коммуналки и процедурно, и коммерчески
проиграют - по сравнению с равноценными им, но в которых все
комнаты находятся в собственности жильцов.
Ценовая политика: как считать?
Уклад жизни, привычки и права жильцов в сочетании с
неполноценностью удобств могут не только сказаться на цене
комнаты, но и сделать ее практически неликвидной в будущем.
Поэтому лучше не выискивать наиболее дешевые варианты (все равно
сегодня это весьма существенные суммы), а выбирать из диапазона
`среднерыночной стоимости`, взвешивая все `за` и `против`.
Да и понятие `дешевые варианты` – весьма условное, так что
вооружитесь калькулятором. Самые доступные по цене из
предлагаемых комнат, как правило, расположены в густонаселенных
квартирах, при этом их площадь не позволит вам не только
новоселье с танцами устроить, но и просто разместить за столом
нескольких гостей. Поделив цену объекта на его площадь, вы
быстро удостоверитесь, что квадратный метр самых дешевых в
абсолютном значении комнат окажется значительно дороже
квадратного метра среднестатистических.
Бывает, продавец включает в цену комнаты радужные перспективы
супервыгодного расселения. Возникает резонный вопрос: а почему
он сам не захотел такой возможностью воспользоваться? Так что
будьте реалистами и не особо прислушивайтесь к заверениям в
стиле `Нью-Васюки`. Понятие `перспективная комната` – весьма
абстрактное и прямо отражаться на цене не должно.
Преимущество сособственника
Взвесив все `за` и `против` и определив свои возможности,
приоритеты, круг поисков и ценовые границы, начинайте подбор
вариантов. Только учтите, что в оформлении есть ряд нюансов.
До 1998 года коммунальную квартиру могли приватизировать только
все жильцы одновременно. Отмена этого `крепостного права`
создала у `коммунальщиков` иллюзию свободы. Тем не менее,
специфические проблемы при оформлении сделок остались. Если
прочие обитатели квартиры числятся по ордеру нанимателями, их
мнение по поводу предстоящей продажи соседской комнаты можно
игнорировать. А если их жилье также находится в собственности,
то на основании ст. 250 ГК РФ они как сособственники имеют
преимущественное право покупки доли (то есть освобождающейся
комнаты) в своей `коммуне`. Отказ от него должен быть оформлен
надлежащим образом. Примечательно, что лучше на всякий случай
получить отказ и у тех соседей, чья комната еще только в стадии
приватизации.
Извещенные о планируемой сделке соседи часто не располагают
необходимой суммой для выкупа комнаты, зато порой обладают
приличным запасом `коммунальной вредности`. Нелегко бывает
убедить таких дойти до нотариальной конторы и оформить там
письменный отказ от преимущественного права покупки, с
разрешением продать комнату третьим лицам. Тем более им жаль
тратить время на визит в орган опеки при муниципальном
образовании в случае, если в составе владельцев их доли есть
несовершеннолетние (до 18 лет включительно) дети. А ведь
согласно п. 2 ст. 37 ГК РФ родители и иные законные
представители `не вправе без предварительного разрешения органов
опеки и попечительства... совершать... или давать согласие на
совершение сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному
прав` (в том числе и права преимущественной покупки). Практика,
предусмотренная для защиты интересов деток в случае раздела
жилплощади внутри семьи, нелепа в отношении коммуналок. Если у
родителей нет денег на выкуп соседского жилья, откуда им быть у
ребенка? Но данное требование закреплено федеральным
законодательством.
Если согласия из соседей не вырвать, приходится использовать
механизм, предусмотренный п. 2 все той же ст. 250 ГК РФ:
`Продавец обязан известить в письменной форме остальных
участников долевой собственности о намерении продать свою долю
постороннему лицу с указанием цены и других условий... Если
остальные участники... не приобретут продаваемую долю... в
течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу`.
И покупателям комнаты с `вредными` соседями придется исхитриться
известить их так, чтобы получение ими предложения было
подтверждено. Оптимально сделать это заказным письмом с
уведомлением, и указать в нем рыночную стоимость, на которую
претендуют продавцы. А затем выждать месяц до нотариата и еще
какое-то время, прежде чем ГУФРС зарегистрирует такой договор.
Ничтожный подарок
Есть путь, прельщающий возможностью быстрого отчуждения комнаты
без ведома соседей: через договор дарения. Подарить свое
имущество по закону собственник может без чьего-либо ведома. Но
с юридической точки зрения такой вариант оформления сделки (если
в реальности комната продается за деньги) попросту незаконен.
`Одаряемый покупатель` в этом случае может оказаться совершенно
беззащитным перед инициативными соседями и грамотным адвокатом.
Сделка будет аннулирована, как только в суде докажут ее
притворный характер. Поскольку, согласно ст. 170 ГК РФ,
`притворная сделка, которая совершена с целью прикрыть другую
сделку, ничтожна`. В нашем же случае безвозмездная сделка
дарения совершается с целью прикрытия возмездной сделки
купли-продажи.
Как же быть в ситуациях, когда сособственник в квартире не
проживает и его крайне сложно разыскивать? До недавнего времени
широко практиковалась двухступенчатая схема оформления. Вначале
продавец дарит покупателю малую (например, 1/20) долю своей
комнаты. И с этого момента будущий приобретатель становится
таким же сособственником, как и другие, и наравне с ними
получает преимущественное право покупки. После регистрации
договора дарения в ГУФРС продавец и покупатель заключают договор
купли-продажи остальных долей. Ведь по закону `очередности
сособственников` не существует. Главное, что один из них
воспользовался своим правом. Но, хотя такие сделки в принципе
регистрируются, хитрость эта шита белыми нитками. И в последнее
время ответственные риэлтеры категорически воздерживаются от
заверений, что схема эта безопасна для покупателя. Даже в
случаях, когда продажа на первый взгляд не ущемляет ничьих
интересов и связь с отсутствующими соседями утрачена,
объявившись когда-либо, те имеют право оспаривать сделку через
суд в течение 3-х лет с момента обнаружения факта нарушения их
прав. Так что эта внешне законная схема – также весьма
рискованная.
В любом случае категорически советуем покупателям не вступать в
конкурентные отношения с соседями продавцов, заинтересованными в
приобретении продаваемой в их квартире жилплощади. Даже если вы
умудритесь `отбиться` в процессе судебного спора (или до него
вообще не дойдет), жить под одной крышей с недоброжелателями
вряд ли будет комфортно. Так что всегда желательно заранее
познакомиться с теми, с кем предстоит делить коммунальные метры,
и убедиться в отсутствии какого-либо конфликта интересов.
|
|