|
Аренда: какую услугу можно считать профессиональной?
Стандарты полноценных риэлтерских услуг на рынке аренды давно
разработаны профессионалами. Но роль и функции агентства часто
не ясны потенциальным участникам арендных отношений. А знать их
надо, чтобы не попасться на приманку так называемых
информационных фирм – мифически дешевые варианты.
К августу рынок аренды традиционно оживляется. А теперь этот
процесс подогрет и тотальным подорожанием недвижимости. Многим
приходится отказаться от мысли еще немного "прикопить и квартиру
купить". И не каждый решается на длительные ипотечные
взаимоотношения с банками. А значит, остается удовлетворять
потребности в расширении жизненного пространства за счет аренды.
Рынок аренды активно прогрессирует. С одной стороны, предложение
исчисляется десятками тысяч квартир и комнат. По статистике
профессионалов, каждый 10-й объект жилой недвижимости в городе
находится в арендном обороте. А с другой – потребности в съемном
жилье в Петербурге растут опережающими темпами.
Аренда по стандарту
Профессионалы давно признали этот сегмент рынка достаточно
сформированным для того, чтобы уделить ему самое пристальное
внимание. И обнаружили здесь множество подводных камней, удачно
обойти которые можно лишь при соблюдении целого ряда
определенных принципов и правил.
Стандартизация подхода к оказанию риэлтерских услуг на рынке
аренды нашла отражение в деятельности Ассоциации риэлтеров
Санкт-Петербурга и Ленинградской области (АРСПб и ЛО).
Профессиональные стандарты риэлтерской деятельности стали
разрабатываться с первых лет существования этого объединения.
Раздел, посвященный проведению сделок аренды жилья, неоднократно
дополнялся по мере изучения спорных ситуаций Комиссией по защите
прав потребителя и профессиональной этике. Эти стандарты, по
отзывам практиков рынка, призваны "отражать реалии рынка и
цивилизованные принципы делового оборота, принятые у
профессионалов". На сегодняшний день аренда стала
самостоятельной специализацией риэлтерского бизнеса. Организация
сделок по найму жилья существенно отличается от операций
купли-продажи и обмена "по цепи" на вторичном рынке. Поэтому
рассчитывать на качественную услугу со стороны тех агентов,
которые занимаются другими типами сделок и уделяют внимание
аренде лишь постольку поскольку, чаще всего не стоит. Как
правило, более удачно справляются с такими задачами сотрудники
специализированных отделов или фирм, сделавших аренду жилья
единственным направлением приложения своих усилий. Но…
Остерегайтесь подделок!
Сегодня особенно велика вероятность нарваться на
псевдопрофессионалов – тех, кто, декларировав аренду как свою
специализацию, по сути дела дискредитирует данный бизнес.
Неосторожный квартирант рискует выбросить деньги на ветер, если
клюнет на приманку "информационных агентств". Ловят они
легковерных и излишне экономных граждан. В СМИ размещаются
предложения жилья в аренду по цене значительно ниже рыночной. В
погоне за счастливой случайностью легковерные господа спешно
откликаются на приглашение прибыть в офис фирмы-благодетеля.
Правда, выясняется, что удачный вариант "только что ушел", но
зато есть много других предложений – надо только четче
сформулировать свои требования в договоре, то есть оформить
"заявку". После чего "всего лишь" за 1 500–2 000 рублей
"потребители информационных услуг" получают внушительную
распечатку вариантов для самостоятельной проработки. Стоит ли
объяснять, что большинство из предложенных объектов по цене не
соответствует обещанному и к тому же давно сдано, а список
являет собой "компьютерную свалку" из баз данных по найму жилья
за длительное время. В ответ на все претензии "мастера честного
отъема денег у населения" предлагают внимательно прочесть
подписанный договор. Оказывается, обязательство фирмы
заключается лишь в "предоставлении информации об объектах,
сдаваемых в аренду". И оно выполнено. Какие проблемы?
Другой, не столь злостной, но все равно неполноценной формы
работы с арендными объектами придерживаются компании, ведущие
себя как агентства знакомств. За половинное вознаграждение они
сводят стороны, чаще всего просто по телефону, и далее
предлагают договариваться и оформлять отношения самостоятельно,
не заботясь о нюансах сделки и не помогая сторонам выстроить
отношения и заключить договор, защищающий их на случай
возникновения непредвиденных проблем.
Стандартизация качества
В чем же заключается полноценная услуга, которую обязано
предоставить профессиональное агентство? Это довольно подробно
изложено в пункте 9.1.1 стандартов АРСПб и ЛО. (Не правда ли,
довольно символичный номер?) Впрочем, изучить стандарты и
следовать им – задача не только агентств, но и самого клиента:
спасение утопающих – дело рук самих утопающих.
Профессиональная фирма должна заключить с клиентом договор, по
которому примет на себя ряд обязательств: подобрать объекты
соответствующих параметров, организовать просмотры, проверить
документы, подтверждающие права арендодателя, оказать помощь в
составлении договора, подробно регламентирующего все нюансы
взаимоотношений сторон.
Конечно, агентство не может и не должно (кроме особых случаев,
предусмотренных договором, например при доверительном
управлении) отвечать за любые сюжетные повороты в отношениях
нанимателя и наймодателя. Неправомерно было бы этого требовать.
Однако задача агентства – предусмотреть все возможные риски
сторон и помочь им заключить между собой такой договор (его
основные положения изложены в п. 9.2), который сведет к минимуму
вероятность возникновения проблем. Также многие профессионалы
готовы, хоть никакие стандарты их к этому и не обязывают,
хранить "контрольный" экземпляр договора и выступать в роли
"третейского судьи", способствовать урегулированию любых
конфликтов, подсказывая оптимальные решения в наиболее
распространенных спорных ситуациях. Что же касается клиентуры,
то при подобном стиле работы агентство завоевывает самую добрую
репутацию в глазах граждан и чаще всего становится впоследствии
эксклюзивным представителем интересов тех арендодателей, чье
сердце уже однажды было завоевано таким заботливым и
ответственным отношением.
Риски по списку
Какие же проблемы будут сведены к минимуму при соблюдении
агентством профстандартов? Что касается рисков арендодателей –
тут в списке рисков лидирует неуплата. Риэлтерские фирмы
выработали механизмы депозитов, страхующих интересы владельцев.
Большая проблема собственника – порча имущества
квартиросъемщиком. В грамотном агентстве найдут управу на
нерадивых, оформят оценку вещей и их передачу по акту, примут на
хранение залоговую сумму, отрегулируют процесс возврата
имущества или вопрос о компенсации ущерба за счет внесенного
залога. Но всех нюансов даже самой добросовестной компании не
предусмотреть. Ранее некоторые рекомендации на этот случай в
стандартах были. Но в процессе переработки – наряду с
дополнениями и усовершенствованиями произошли и некоторые потери
– стандарты лишились ряда "добрых советов".
Так, ранее в стандарты входила следующая рекомендация,
адресованная собственнику жилья: "Жилое помещение, находящееся в
нем имущество, а также сделанный в помещении ремонт
рекомендуется застраховать". Стоило ли вообще исключать из
стандартов упоминание о страховании? Не полезнее ли было бы
оставить этот стандарт, переадресовав его и обязав фирму,
представляющую интересы арендодателя, ознакомить клиента под
расписку с предложениями и условиями нескольких страховых
компаний и помочь в случае его заинтересованности заключить
такой договор?
Что касается рисков нанимателя – стандарты предусматривают
подробное изучение агентством документов, подтверждающих наличие
правообладателей сдаваемой внаем недвижимости, чтобы ничье
неведение или несогласие не помешали в дальнейшем арендатору
занимать помещение согласно договору (п. 9.2.4–9.2.6).
С полной версией профессиональных стандартов риэлтерской
деятельности, и не только по аренде, можно ознакомиться на сайте
АРСПб и ЛО (http://www.arspb.ru/).
Ценные рекомендации по построению взаимоотношений с агентствами
недвижимости и противоположной стороной по сделке аренды
содержатся также на сайте Городской справочно-информационной
службы "Квартирный Вопрос" (http://www.tsn.spb.ru/), в разделе
"Советы" сайта www.bn.ru и регулярно публикуются в еженедельнике
"Сдам, Сниму".
Стандарты определяют полноценный спектр обязанностей и сферы
ответственности фирм, добросовестно отрабатывающих свое
вознаграждение. И при условии их соблюдения оплата,
предусмотренная п. 9.1.3 в качестве комиссионных, отнюдь не
чрезмерна. А для клиентов мораль проста: без помощи агентства
обойтись сложно, но помощника надо выбирать такого, которому и
заплатить не жалко. Мелкая же экономия может обернуться крупными
неприятностями.
Профессиональные стандарты АРСПб и ЛО (извлечение)
Пункт 9. Специфика проведения сделок по найму жилой недвижимости
9.1. Рекомендуется заключать письменные договоры между
агентством и нанимателем, агентством и наймодателем, описывающие
обязанности, сферу ответственности и оплату услуг агентства.
9.1.1. В обязанности агентства входит:
– поиск объекта или нанимателя объекта;
– организация просмотров объекта;
– ведение переговоров при заключении договора найма;
– консультации по маркетинговым и правовым вопросам;
– проверка прав наймодателя, дающих ему права сдавать данный
объект по договору найма.
9.1.3. Комиссионное вознаграждение.
Вознаграждение, выплачиваемое нанимателем агентству, составляет:
80–100% от суммы месячной платы при найме.
9.2. Основные положения договора найма жилого помещения.
9.2.1. Паспортные данные нанимателя и наймодателя.
9.2.2. Адрес сдаваемого внаем помещения.
9.2.3. Срок договора найма.
9.2.4. Данные правоустанавливающего документа на жилое
помещение.
9.2.5. Согласие всех имеющих право на проживание в жилом
помещении на сдачу жилого помещения внаем.
9.2.6. Список лиц, имеющих право на совместное с нанимателем
проживание в жилом помещении.
9.2.7. Порядок расчетов…
9.2.17. Неотъемлемыми частями договора являются опись имущества
и расписки о получении денежных средств за наем объекта.
9.3. Контрактные отношения между агентствами при проведении
совместных сделок.
9.3.2. Показ объекта клиенту, представленному другим агентством,
сопровождается оформлением "Акта осмотра недвижимости".
|
|